Участки и дома на склонах Карпат

Как выполняется правильная оценка земельных участков?



В наши дни не только обычным украинским гражданам кажется, что стоимость земельных участков в стране значительно преувеличена.

Сейчас этот факт подтверждают и профессионалы. Специалисты говорят о том, что завышена стоимость практически 80% всех, выставленных на продажу участком земли в Украине.

Реальной подоплекой такой стоимости является вовсе не соответствие рыночной стоимости земли, а элементарное желание продавца получить за землю по максимальной стоимости.

Впрочем, ошибочной оценки земельного участка можно избежать, главное, при выполнении оценки руководствоваться рекомендациями экспертных специалистов.

Наличие строений и локация

По мнению экспертов, такие параметры как локация земельного участка и количество построенных на нем объектов в сочетании с их качеством формируют практически 70% от всей стоимости участка земли.

Если разобраться более подробно, то в этих 70-ти процентах 40 приходится на локацию земли, а 30 – на качество, возведенных на участке строений.

Обратите внимание на факт того, что в определенных случаях такое распределение может быть изменено с учетом индивидуальных гео локационных или технических характеристик конкретного объекта.

В то же время, локация объекта не всегда будет выступать решающим фактором. К примеру, стоимость добротной дачи, расположенной на отдаленном от населенного пункта участке, будет примерно одинакова со стоимостью далекого от капитальной постройки летнего домика, находящегося в ближайшем пригороде.

Но, случаются и противоположные случаи при которых строение находящееся на участке наоборот будет снижать стоимость земли. К примеру, цену на торгах может значительно снизить находящийся на участке хлипкий каркасно-щитовой домик. По сути, он сам никакой ценности для покупателя не предоставляет.

А вот для того чтобы его снести и в последующем возвести на участке капитальное строение потребуются дополнительные расходы – деньги на сам снос строения и вывоз строительного мусора. Кстати эти услуги, особенно в труднодоступных местах могут обойтись в солидную сумму денег.

Форма и размеры участка

Влияние на ценообразование такого показателя как размер земли вполне логичны и понятны. Никого не удивит то обстоятельство, что участок в 6 соток и 12 будет стоить по-разному, даже если и находятся на территории одного дачного кооператива. Но, оказывается, такая техническая характеристика земельного участка как его форма является достаточно спорным моментом.

Если участок правильной формы прямоугольника, то его владелец вполне может рассчитывать на сумму в 10-15% большую, чем владелец участка неправильной, к примеру, треугольной формы.

Целевое предназначение земельного участка

Именно разрешенное государством использование земельного участка по определенному предназначению и определяет в первую очередь целевую аудиторию, заинтересованную в том или ином земельном участке. Целевое предназначение земли имеет значительное влияние на ее стоимость.

Если целевое предназначение и, соответственно, тип разрешенного использования земли не подходит определенному покупателю – он не будет рассматривать данный участок в качестве планируемого приобретения.

Вид использование имеет прямое отношение к стоимости земельного участка. В некоторых, предусмотренных законодательством Украины случаях целевое предназначение можно изменить. Однако, это опять-таки дополнительная графа расходов на его приобретение.

Документы на право собственности

Правоустанавливающая документация обязательна для покупателя. Совершив сделку купли-продажи и, не имея после нее на руках документов на право собственности, покупатель рискует остаться и без собственных денег, и без земельного участка.

Если документы отсутствуют землю лучше не покупать.

В виде исключения можно рассматривать отдельные случаи при которых документация оформлена лишь частично, а сам земельный участок уж очень понравился.

Тогда покупателю следует совместно с продавцом довести процедуру оформления права собственности до конца и только после этого приступать к процедуре оформления купли-продажи земли.

Расходы на оформление документов продавец и покупатель могут распределить между собой по договоренности. Кстати, если Вы лично столкнетесь с такой ситуацией помните о том, что необходимость ждать и дополнительно до оформлять документы – это отличный повод потребовать скидку на земельный участок.

Сезонный фактор

Сезон во время которого осуществляется сделка купли-продажи, по сути не может иметь никакого влияния на стоимость земельного участка. Правда, это не мешает некоторым продавцам завышать цены на участки весной. Почему-то кажется, что весной летние дачи приобретают гораздо чаще чем в другие времена года.

Правда, такое мнение является ошибочным и, по итогу продавцу таки придется снизить стоимость земли до общей рыночной. Кстати, по мнению специалистов, именно такая ситуация и сложилась на земельном рынке весной 2021 – календарная весна не привела к увеличению покупок земельных участков а лед сдвинулся только после того как сошел снег.

Подводя итоги

Если Вы внимательно прочли наши рекомендации, то без сомнений сможете правильно оценить свой земельный участок, не завышая при этом своих ожиданий. Случается, что земельный участок и вовсе не продается. Чаще всего причинами может выступать следующее:

1. На участке ведутся споры по границам. Смысла выставлять такую землю на продажу нет. Конечно же, если владелец не собирается скрыть этот факт.

2. Также практически нереально продать земельный участок которым заинтересовались местные власти. К примеру, в зону их интересов могут войти земли, на которых они планируют строить объекты торгового или промышленного назначения, дороги или многоквартирные жилые массивы.

Не может вызывать интерес и участок в неблагополучном с экологической точки зрения регионе, земельный участок, находящийся в непосредственной близости от мусорных свалок, ЛЭП или объектов на которых функционирует вредное производство.

В то же время существуют земельные участки, продать которые можно очень даже выгодно. К ним относятся большие наделы земли в непосредственной близости от живописных озер или лесных массивов, а также участки, расположенные на горке с открывающимися с нее волшебными пейзажами.

Причем, даже те из них, которые находятся в тупиковой местности, вдали от дорог массового пользования. Правда, для того чтобы такой участок был оценен дорого, необходимо чтобы к нему были подведены все основные коммуникации.

И, конечно же, одним из самых главных факторов, влияющих на стоимость является экологическая ситуация в регионе расположения земельного участка.